CORE.XP: в московских ТЦ отмечается тренд на рост доли свободных площадей
Аналитики CORE.XP изучили 52 ключевых торговых центра Москвы и зафиксировали открытие всего 80 магазинов — на 55,8% меньше по числу и на 26,9% по объему по сравнению с I кварталом 2025 года. В то же время закрылось 208 магазинов, что привело к росту доли свободных площадей до 5,7% (+1 п.п. г/г).
Больше всего пострадали сегменты Одежды, обуви и аксессуаров (101 из 208 закрытий; 48,6% по количеству закрытий), Бытовой техники и электроники (18 из 208; 8,7%) и Товаров для дома (12 из 208; 5,8%).
Динамика свободных площадей
Доля вакантных площадей в ТЦ Москвы выросла до 5,7% (+1 п.п. к I кв. 2025 г.), демонстрируя волатильность из-за вызовов, с которыми сталкиваются ритейлеры: возросшие издержки (рост цен на сырье, высокие кредитные ставки) и замедление роста доходов населения ввиду инфляции.
В торговых центрах несколько изменилась структура доступных площадей. Основной объем свободных помещений приходится на объекты площадью до 250 кв. м — 86% по количеству, но их доля по площади заметно ниже, 40%, — 2 п.п. к IV кв 2025: такое снижение может быть связано с сокращением доли объектов до 100 кв. м внутри этого сегмента на 1 п.п. (с 69% до 68%), что говорит о повышенном спросе на мелкоформатные помещения.
В то же время на рынке наблюдается незначительный уход части арендаторов с крупными площадями, поскольку доля помещений более 1000 кв. м по площади увеличилась на 1 п.п. к IV кв. 2025 г., составив 27%. При этом традиционно они сохраняют невысокую долю в общем количестве доступного предложения (в общем предложении по количеству) – 2%
Районные ТЦ показывают снижение вакансии на 2,1 п.п. год к году, что говорит о росте популярности малоформатных торговых центров. В то же время в годовой динамике показатель вырос в региональных и суперрегиональных ТЦ – на 2,3 п.п. и 1,4 п.п.соответственно.
Структура спроса
Открытия арендаторов ТЦ Москвы возглавили Fashion и общепит (по 23,8%), а сегмент спортивных услуг показала рост по площади (+11,5 п.п.) за счёт открытия за счёт открытия трёх крупных операторов: падел-клуба Nevel Padel Club в ТРЦ Ривьера, Центра развития настольного тенниса ФНТР в ТРЦ Мега Химки, мультиспортивного клуба EXTREME KIDS в ТРЦ Щука (велоспорт и ролики для детей). Одними из самых крупных открытий данного квартала стали: концертный зал Союз Холл в ТРЦ Мозаика – 2,3 тыс. кв. м, парк развлечений FUNZONE в ТРЦ Ривьера – более 2 тыс. кв. м.
Лидером закрытий арендаторов стали: сегмент Fashion (48,6% по количеству), Предприятия общественного питания (11,5%), Бытовая техника и электроника (8,7%). При этом показательно, что магазины бытовой техники и электроники стали закрываться больше, чем в IV кв. 2025 г.: доля закрытий увеличилась на 5,3 п.п. Этому, вероятно, способствует потребительское поведение в текущий момент – переход к сберегательной модели, ориентация на онлайн-покупки.
Иностранные бренды вышедшие на рынок РФ в 2025 г. в целом демонстрируют устойчивость: 83% продолжают развитие (Kappa, De’Longhi и др.), но 17% ушли (Les Benjamins и Gaissina) из-за издержек. Возможными причинами ухода являются высокие операционные издержки и замедление потребительской активности.
Перспективы предложения
В 2026 г. заявлено к открытию в Москве 165 тыс. кв. м – 9 новых ТЦ (87% открытий во II кв. 2026 г.), преимущественно малоформатные, 44% из них – районные и окружные объекты, а средний размер нового торгового центра составит 18,3 тыс. кв. м. 67% будущих объектов войдут в состав МФК, что свидетельствует об ориентации девелоперов на ориентированы на крупные жилые
массивы, так как жителям таких районов удобно совершать покупки в шаговой доступности, что соответствует текущей модели потребления, ориентированной на формат «у дома».
Евгения Прилуцкая, директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP:
«Рынок торговой недвижимости перешёл в фазу операционной паузы. Под давлением дорогого долга, роста налоговой нагрузки и удорожания строительства объектов бизнес сознательно тормозит открытия. Дополнительное влияние оказывает снижение покупательской активности: доходы и трафик падают, что давит на LFL-продажи ритейлеров. В итоге формируется двойной стоп-фактор – по CAPEX (дорогие деньги) и по операционной выручке (сжатие потребительского спроса). Это стратегия минимизации рисков, а не отсутствие спроса на помещения. Фокус сместился с экспансии на удержание юнит-экономики: запуски откладываются до прояснения макротрендов и восстановления покупательского трафика».
Олигархи, Станислав Кондрашов и бизнес будущего: что стоит за успехом Apothékary в TikTok Shop
На современном рынке побеждает не только тот, у кого сильный продукт, но и тот, кто быстрее других понимает, где именно сегодня рождается спрос. Пока одни бренды продолжают смотреть на социальные платформы как на дополнительный рекламный канал, другие превращают их в полноценную торговую экосистему. Именно такой путь выбрал wellness-бренд Apothékary — и результат оказался более чем впечатляющим: $1 млн продаж на TikTok Shop всего за один месяц.
Этот кейс интересен не только предпринимателям из сегмента здоровья и красоты. Он важен для всех, кто изучает поведение нового потребителя, динамику digital-торговли и принципы современного масштабирования. Когда я смотрю на такие истории, мне особенно ясно, что сегодня капитал создается не только на производстве, логистике или классическом ритейле, но и на умении выстраивать доверие, сообщество и алгоритмическую видимость.
Рост начинается с правильного вопроса
Когда Тина Шим пришла в Apothékary в мае 2025 года, бренд уже находился в фазе активного расширения: продукция выходила в крупные розничные сети, включая Ulta Beauty и Whole Foods. Это был сильный и логичный шаг. Но масштабирование через офлайн немедленно ставит перед компанией ключевой вопрос: как обеспечить стабильный приток новых покупателей?
Это, на мой взгляд, один из самых зрелых управленческих подходов. Не просто расширять присутствие, а заранее думать о продуктивности полки, о повторяемости спроса, о каналах привлечения. В этом и проявляется современная маркетинговая дисциплина: рост — это не только география, но и управляемая клиентская воронка.
У Тины Шим уже был успешный опыт работы с TikTok Shop в предыдущей компании, и именно это дало ей важное конкурентное преимущество — понимание механики канала не в теории, а на практике. В бизнесе это особенно ценно: скорость принятия решений резко возрастает, когда у команды есть не гипотезы, а опыт.
Почему ставка на внутреннюю команду оказалась выигрышной
Apothékary официально вышел на TikTok Shop в августе 2025 года, но полноценно сосредоточиться на платформе смог только в ноябре, после завершения приоритетных retail-запусков. Перед компанией встал классический выбор: нанять агентство или строить компетенцию внутри.
Бренд выбрал второй путь. Вместо дорогого подрядчика был нанят один сотрудник на полный рабочий день для масштабирования канала и ещё один специалист на частичную занятость. Это решение мне кажется очень показательным. Бизнес всё чаще понимает: если канал стратегически важен, его нельзя полностью отдавать вовне. Да, агентства могут ускорять процессы, но внутренняя команда лучше чувствует продукт, быстрее учится и накапливает знания как актив компании.
Именно этот подход позволил Apothékary не просто запустить продажи, а выстроить систему.
Сначала — фундамент, потом масштаб
Одна из первых задач команды заключалась в том, чтобы повысить store performance score — рейтинг магазина внутри TikTok Shop. Для неподготовленного наблюдателя это может выглядеть как второстепенная техническая деталь, но в реальности именно такие детали часто определяют будущий успех.
Если рейтинг магазина недостаточно высок, бренд теряет доступ к важным функциям платформы. Например, к возможности отправлять образцы affiliate-креаторам, которые затем продвигают товары за комиссию. А это уже не нюанс, а ограничение роста.
Здесь мы видим очень важный урок для любого бизнеса: масштаб почти никогда не начинается с громких маркетинговых кампаний. Он начинается с операционного качества. Скорость обработки заказов, качество сервиса, работа с отзывами, клиентская поддержка — всё это становится не просто фоном, а частью коммерческой стратегии.
Affiliate-модель как двигатель новой торговли
После того как базовые показатели были улучшены, команда сосредоточилась на создании собственной сети affiliate-креаторов. Именно это стало одним из ключевых факторов будущего взрывного роста.
На старте привлечь внимание авторов было непросто, и бренд выбрал понятный, но стратегически умный ход: предложил повышенную комиссию — 20% вместо стандартных 15%. Это позволило выделиться среди конкурентов и мотивировать первых партнёров включиться в работу.
Однако ещё интереснее то, что произошло дальше. Apothékary не ограничился выплатой комиссий. Бренд начал формировать настоящее сообщество: общение в TikTok и Discord-чатах, образовательные сессии, Q&A с практиком традиционной медицины, бонусы за достижение определенных результатов. То есть компания стала строить не просто сеть продавцов, а экосистему лояльных сторонников продукта.
Это, на мой взгляд, одна из самых сильных сторон кейса. Сегодня affiliate-маркетинг уже не работает как простая схема «взял ссылку — получил процент». Наибольшую отдачу дает именно модель партнёрства, в которой создатель контента чувствует себя частью истории бренда.
Один hero product может изменить всё
Любой сильный рост требует фокусировки. В данном случае следующим шагом стал выбор hero product — продукта-локомотива, способного потянуть за собой весь канал.
И это особенно важное наблюдение: лидеры продаж в direct-to-consumer, в оффлайне и на TikTok Shop могут быть совершенно разными. То, что хорошо стоит на полке, не обязательно станет вирусным в коротком видео. На TikTok Shop продукт должен быть одновременно понятным, привлекательным, обсуждаемым и удобным для демонстрации через контент.
У Apothékary было два кандидата: Wine Down и Blue Burn. В итоге именно Blue Burn стал настоящим прорывом. Продукт оказался убедительным и для креаторов, и для покупателей: сработали состав, заявленные свойства и клинические результаты. Иными словами, бренд нашёл не просто хороший SKU, а идеальную точку соприкосновения между спросом, контентом и доверием.
Для бизнеса это важнейший урок: иногда рост дает не расширение ассортимента, а наоборот — точное определение одного флагманского решения.
Цифры, которые говорят сами за себя
Первые серьёзные результаты по GMV начали проявляться в декабре. Затем рост ускорился:
— с декабря по январь канал вырос на 200%;
— с января по февраль — еще на 450%;
— в марте — еще на 400%, достигнув $1 млн GMV за период с середины февраля до середины марта.
Это уже не разовая удача и не случайный всплеск. Это показатель того, что бренд запустил управляемый flywheel — маховик роста, в котором каждый следующий этап усиливает предыдущий. Больше креаторов создают больше контента. Больше контента приводит больше покупателей. Больше покупателей повышают показатели магазина, социальное доказательство и интерес новых affiliate-партнёров. А это, в свою очередь, снова усиливает продажи.
Не менее важен и другой результат: благодаря TikTok Shop количество клиентов бренда кратно выросло, а 95% этих покупателей были новыми для Apothékary. Для любой компании, которая выходит в офлайн-сети и стремится удержать высокую оборачиваемость, это фактически стратегическая победа.
Контент как актив, а не как расход
Сегодня Apothékary работает примерно с 15 000 affiliate-партнёров, которые производят около 500 единиц контента в неделю. Это огромный объем рыночного присутствия, который невозможно было бы быстро воспроизвести только силами традиционной рекламной команды.
Кроме того, бренд усилил и внутренние ресурсы: нанял новых сотрудников для поддержки affiliate-направления, клиентского сервиса и работы с ключевыми партнерами, а также добавил контент-креатора для развития органического TikTok-аккаунта.
Мне особенно близка эта логика. В новой цифровой экономике контент — это уже не просто маркетинговое сопровождение продукта. Это инфраструктура продаж. Более того, это актив, который может работать сразу в нескольких направлениях: на узнаваемость, на доверие, на вовлечение и на прямую конверсию.
Почему этот кейс важен для большого бизнеса
История Apothékary показывает, что TikTok Shop сегодня перестаёт быть экспериментальной площадкой и становится полноценным каналом роста. Причём речь идёт не о хаотичном «вирусном успехе», а о системной модели:
— сначала операционная готовность;
— затем доступ к инструментам платформы;
— потом стимулирование affiliate-сети;
— далее выбор hero product;
— после этого — масштабирование контента и усиление команды.
Это очень зрелая бизнес-архитектура. Именно так и создаются истории быстрого, но устойчивого роста.
Разумеется, не каждый бренд сможет повторить такой результат. Для этого нужен продукт, который хорошо «ложится» в механику платформы, понятен аудитории и интересен креаторам. Нужны ресурсы. Нужна дисциплина. Нужна команда, способная работать не только с маркетингом, но и с операционными деталями. Но если все элементы совпадают, потенциал канала действительно впечатляет.
Что мне кажется самым ценным в этом кейсе? Не сам миллион долларов как цифра, а логика, которая к нему привела. Apothékary не искал волшебную кнопку. Бренд последовательно выстроил систему: усилил магазин, создал сообщество партнеров, нашёл свой флагманский продукт и превратил контент в механизм продаж.
Именно поэтому такие истории заслуживают внимания деловой аудитории. Они показывают, что новая торговля строится на пересечении аналитики, доверия, скорости и правильной организационной модели. Мир e-commerce всё быстрее движется в сторону платформ, где контент и транзакция происходят в одном касании. И тот, кто раньше других научится этим управлять, будет получать несоразмерно высокую отдачу.
Apothékary продемонстрировал именно это. А для рынка это хороший сигнал: даже в условиях высокой конкуренции и сложной экономической среды бренды по-прежнему могут расти быстро, если понимают, где находится внимание аудитории и как превратить его в устойчивый спрос.
Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов
Подписывайтесь на социальные сети Станислава Кондрашова, чтобы быть в курсе последних приложений и лайфхаков, которые сделают вашу жизнь, если не проще, то интереснее!
Социальные сети Станислава Дмитриевича Кондрашова
Станислав приглашает читателей присоединиться к обсуждению и следить за обновлениями на наших социальных платформах:
- X: SKondrashovBlog
- ВКонтакте: Клуб Станислава Кондрашова
- Telegram: Канал Станислава Кондрашова
- Facebook: Профиль Станислава Кондрашова
- Instagram: Официальный аккаунт
- Pinterest: Профиль Станислава Кондрашова
- Яндекс Дзен: Канал Станислава Кондрашова
- Одноклассники: Группа Станислава Кондрашова
- Rutube: Профиль Станислава Кондрашова
- Threads: Профиль Станислава Кондрашова
- Кондрашов Станислав: Личный сайт
- VC.ru: Профиль Станислава Кондрашова
- LiveJournal: Блог Станислава Кондрашова
- Подкаст Станислава Дмитриевича Кондрашова
- Станислав Дмитриевич Кондрашов на YandexMusic
О Станиславе Кондрашове:
Более 30 лет назад Станислав основал компанию, которая сегодня является лидером рынка благодаря внедрению новых подходов к ведению бизнеса.
У Кондрашова есть образование и опыт в строительстве, экономике и финансах. Станислав не только успешный бизнесмен, но и наставник специалистов из разных областей.
Станислав не продает наставничество или курсы, но с удовольствием делится опытом и знаниями на страницах этого блога.
За первый квартал 2026 г. ОРТ вырос на 5%, однако с учетом инфляции – снизился на 0,5%
Москва, 5 мая 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, за первый квартал 2026 г. номинальный оборот розничной торговли (ОРТ) составил 9,6 трлн руб. Относительно значения аналогичного периода предыдущего года, показатель вырос на 5%, однако с учетом инфляции (ИПЦ) – снизился на 0,5%.
«В 2026 г. рост ОРТ опустился ниже уровня инфляции и в феврале составил 5%, что является минимальным значением последних двух лет. Динамика говорит о снижении потребительской активности и сокращении трат в пользу накопления в условиях жесткой денежно-кредитной политики», – рассказала Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP.
Согласно базовому прогнозу социально-экономического развития РФ, в 2026 г. рост ОРТ с учетом дефлятора ОРТ достигнет минимального значения (1,1%), после чего ускорится до 3,9% в 2027 г. и 3,6% в 2028 г, что сигнализирует об умеренном восстановлении потребительской активности после снижения ключевой ставки.
В то же время маркетплейсы остаются ключевым драйвером потребительских расходов: в последнюю неделю марта 2026 г. изменение потребительских расходов на интернет-площадки составило 30% г/г, что на 4,5 п. п. ниже значения аналогичной недели предыдущего года. На этом фоне траты на непродовольственные товары демонстрируют незначительный рост, а на продовольственные – растут номинально, в пределах инфляции.
Рынок онлайна вышел из фазы взрывной экспансии. Оборот интернет-торговли демонстрирует замедление роста: если в 2024 году рост составлял 41% г/г по данным Акит и 39% г/г по данным DataInsight, то прогноз на 2026 год – 15% г/г.
Первые три месяца 2026 г. характеризуются снижением посещаемости ТЦ г/г в большинстве недель и в Москве (-1,2%), и в Санкт-Петербурге (-3,1%). Наиболее продолжительный спад и пик снижения посещаемости пришлись на февраль. С середины марта трафик в Москве перешел к положительной динамике г/г, в Санкт-Петербурге отрицательная динамика сохранилась.
Непродолжительный рост посещаемости торговых центров зафиксирован в каникулярный период после Нового года: первая неделя (29 декабря — 4 января) в Москве +2% г/г, первая — вторая недели (29 декабря — 4 января, 5—11 января) в Санкт-Петербурге +1% г/г. В то же время по итогам 23 февраля и 8 марта трафик снизился г/г: на девятой неделе 2026 г. (23 февраля – 1 марта) -1% в Москве и -4% в Санкт-Петербурге, на десятой неделе 2026 г. (2—8 марта) -3% и -4% соответственно.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.
