Итоги первого полугодия 2026-го на рынке новостроек Москвы: предложение снижается быстрее спроса
Ключевой особенностью текущего периода стало сокращение объемов нового предложения более быстрыми темпами, чем снижение покупательской активности.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за январь — май 2026 года объем нового строительства составил 548 тыс. кв. м, что на 50% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Наиболее заметное снижение зафиксировано в коммерческом комфорт-классе внутри МКАД, где фактически произошла остановка новых запусков. Количество нового предложения в сегменте сократилось на 80% год к году. В премиум-классе снижение составило 32%, в бизнес-классе — 59%. В то же время в делюкс-сегменте объем новых запусков вырос сразу на 600% — в строительство вышло 12 новых корпусов.
При этом спрос демонстрирует более умеренное снижение. За январь — апрель объем сделок по договорам долевого участия составил 406 тыс. кв. м, что на 25% ниже результата прошлого года. Общий объем спроса за полугодие достиг 614 тыс. кв. м, а число сделок составило 11,7 тыс. (-34% год к году). 5 065 сделок были совершены с использованием ипотечного финансирования. Доля ипотечных сделок достигла 53%, увеличившись на 9 п.п. год к году.
Снижение активности покупателей распределяется по классам жилья неравномерно. В комфорт-классе объем сделок сократился на 51% год к году. В премиальном сегменте спрос уменьшился на 38%, что связано в том числе с высокой базой прошлых периодов и изменением структуры нового предложения. Наиболее устойчивую динамику показал бизнес-класс — снижение составило 24%, что является минимальным падением среди сегментов. Одновременно делюкс-класс, несмотря на рост предложения, продемонстрировал сокращение числа сделок на 53% год к году. В то же время аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что в абсолютных значениях спрос на делюкс-объекты остается стабильным на протяжении последних нескольких лет.
В разных сегментах рынка покупатели демонстрируют противоположные модели поведения. В комфорт-классе средняя площадь квартиры в сделке по итогам первого полугодия достигла 46 кв. м, увеличившись на 10% год к году. В премиум-классе, напротив, средняя площадь сделки сократилась на 12% год к году — до 74 кв. м. Такая разнонаправленная динамика отражает изменение структуры спроса внутри сегментов и предпочтений покупателей в зависимости от бюджета и рыночных условий.
В условиях сокращения спроса девелоперы не прибегают к массовому снижению цен, а ограничивают объемы предложения. В результате средневзвешенная стоимость квадратного метра продолжает расти практически во всех сегментах, хотя скорость этого роста существенно различается в зависимости от класса жилья.
Наиболее сдержанная динамика ожидается в бизнес-классе. После активного роста предыдущих периодов сегмент входит в фазу замедления: по прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, к концу 2026 года средняя стоимость квадратного метра здесь достигнет 640 тыс. рублей, что на 8% выше уровня декабря 2025 года. При этом бизнес-класс сохраняет статус основного драйвера рынка, оставаясь наиболее востребованным сегментом и формируя 66% сделок по ДДУ.
Одновременно более выраженную динамику демонстрирует премиальный сегмент. В условиях трансформации градостроительной политики и «премиализации» нового строительства прогнозируется ускорение роста стоимости жилья. К концу 2026 года средняя цена квадратного метра в премиум-классе может достигнуть 1,1 млн рублей, что на 17% выше показателей декабря прошлого года.
В делюкс-классе на фоне устойчивого интереса со стороны покупателей и расширения предложения средняя стоимость квадратного метра к концу 2026 года дойти до отметки 2,9 млн рублей, что на 7% больше показателей конца прошлого года.
«Первичный рынок жилой недвижимости Москвы постепенно входит в фазу структурной перестройки. Сегодня мы видим, что объемы нового предложения сокращаются заметно быстрее спроса. Мы прогнозируем по итогам всего года снижение объемов запуска новых проектов до 1,9 млн кв. м, что окажется на 31% ниже уровня 2025 года. Девелоперы все чаще реагируют на рыночные изменения ограничением запусков новых проектов и корпусов, а не через корректировку цен, что в перспективе может привести к дефициту предложения в отдельных сегментах. Уже сейчас становится заметным расхождение между структурой нового предложения и реальным спросом покупателей: наиболее востребованным остается бизнес-класс, при этом объем его пополнения может оказаться недостаточным. При сохранении текущей тенденции рынок рискует столкнуться с локальным дефицитом в отдельных сегментах, что будет поддерживать дальнейший рост стоимости жилья», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Первичный рынок жилья Москвы замедляется: сроки экспозиции растут, предложение сокращается
На начало апреля 2026 года первичный рынок жилой недвижимости Москвы демонстрирует разнонаправленную динамику в зависимости от класса жилья: при сохранении высокой скорости реализации в отдельных сегментах в других увеличиваются сроки экспозиции и растет объем остаточного предложения.
По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, темпы выхода новых проектов замедлились во всех классах. В то же время в элитном сегменте объем экспозиции в 2025 году восполнялся опережающими темпами за счет активных стартов продаж в новых проектах. При этом именно средний срок экспозиции лота в элитных проектах достигает 180–240 дней и больше против порядка 120 дней по рынку в целом.
В массовом сегменте сформировалась противоположная ситуация. Устойчивый спрос, рекордно низкое количество новых запусков и активная вымываемость ликвидных лотов привели к заметному дефициту доступного предложения. По состоянию на апрель 2026 года объем экспозиции жилья комфорт-класса в границах «старой» и Новой Москвы снизился на 20% год к году. Одновременно продолжается структурное смещение массового сегмента в Новую Москву и на периферийные территории, тогда как внутри МКАД его постепенно замещают проекты более высокого класса.
Сохраняющийся высокий уровень ипотечных ставок оказывает дополнительное давление на рынок. В этих условиях девелоперы корректируют финансовые модели, увеличивают продолжительность строительного цикла и изначально закладывают замедленные темпы продаж.
Согласно данным ЕИЖС, совокупный объем жилищного строительства в Москве с вводом в 2026–2031 годах составляет 16,4 млн кв. м. При этом на 2026 год нераспроданными остаются всего 28% площадей (1,6 млн кв. м), что указывает на устойчивый спрос в краткосрочной перспективе. В целом по России сохраняется значительный объем нереализованных площадей: доля нераспроданных остатков достигает 53% (8,7 млн кв. м), что усиливает конкуренцию и вынуждает девелоперов активнее бороться за покупателя.
Несмотря на рост нереализованных площадей, говорить о формировании избыточного предложения преждевременно. По оценке аналитиков жилого направления CORE.XP, при сохранении спроса на уровне 2025 года (около 5,1 млн кв. м) текущего объема предложения на столичном рынке жилья хватит примерно на 1,5 года, что подтверждает сохраняющийся баланс в условиях сокращения запусков новых проектов в 2025–2026 годах.
«Рынок входит в фазу более медленной реализации, однако это не связано с падением спроса. В массовом сегменте формируется локальный дефицит за счет ограниченного объема новых стартов и быстрого выбытия наиболее ликвидных лотов, тогда как в высокобюджетных проектах увеличиваются сроки экспозиции. В результате девелоперы переходят к более гибким стратегиям — от продуктовых решений до управления темпами продаж и ценообразованием», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
Рынок гостиничного бизнеса снижает объем спроса
- Загрузка качественных отелей снизилась на — 0,2 п.п.
- Средняя цена номера снизилась на -4,5%
- Доходность номера снизилась на -4,8%
Москва, 24 апреля 2026 г. — Согласно аналитическому отчету #MARKETBEAT Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам первого квартала 2026 г. Загрузка качественных отелей снизилась на — 0,2 п.п. и составила 69,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (69,6%).
«После вполне успешного января, первая половина которого традиционно обеспечивается «каникулярным» спросом со стороны гостей столицы, объемы проданных номеров в феврале и марте были существенно меньше, чем за аналогичные периоды 2023-2025 гг. Как итог – «околонулевая», но слабоположительная динамика Загрузки по итогам 1 кв. 2026 г. в сравнении с аналогичным периодом в 2025 г. во всех ценовых сегментах Рынка качественных отелей, кроме Люксового сегмента, потерявшего сразу 4,6 п.п.», — отметила Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Источник: Commonwealth Partnership, Hotel Advisors (в выборке CMWP)
При этом отрицательная динамика показателя Средней цены номера оказалась гораздо более выраженной, и отели всех ценовых категорий без исключения по итогам 1 кв. показали спад, среднее значение которого для Рынка в целом составило -4,5% (11 795 руб. в 1 кв. 2026 г. ср. с 12 357 руб. в 1 кв. 2025 г.). Больше всех потеряли отели сегмента Выше среднего (-7,1%), тогда как диапазон снижения в других ценовых сегментах составил 2,1-3,2%.
Доходность номера за 1 кв. Рынка качественных отелей составила 8 190 руб., зафиксировав снижение на -4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г. Из всех ценовых сегментов максимально потерявшим в Доходности номера оказались отели Люксового сегмента (-11,1%), чья клиентура сокращается в объемах (снижение Загрузки), что влечет за собой снижение тарифов (снижение Средней цены номера). Наиболее устойчивыми к кризисным ситуациям пока оказываются отели Экономичного сегмента (изменение Доходности номера всего на -0,7%).
Мы прогнозируем сохранение диапазонов динамики Доходности номеров в 2026 г. на околонулевом уровне, где основной «акцент» будет ставиться на сохранении текущего уровня цен, что особенно критично в верхнеценовом сегменте рынка.
Тот факт, что резкое снижение объемов платежеспособного спроса было зафиксировано сразу после завершения новогодних праздников, которые традиционно привлекают в Москву большое количество туристов (включая иностранцев), указывает на сокращение критически значимой для московских отелей клиентской базы – бизнес-клиентов, которые являются, преимущественно, российскими гражданами и чья активность определяется экономической ситуацией в стране.
_________
О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.
