Значительную часть роста вторичного рынка в России обеспечивают новостройки — «Жилфонд»
Более 40% ипотеки на рынке готового жилья в августе было выдано по льготным ставкам, подсчитали в «Жилфонде». Такие кредиты в основном получают покупатели квартир, которые застройщики продают уже после сдачи домов.
Накануне, 30 сентября, Банк России опубликовал ежемесячный обзор рынка ипотечного жилищного кредитования с данными за август. По данным регулятора, в августе банки выдали 219,1 млрд руб. ипотеки на готовое жильё, что на 29% больше, чем годом ранее. Выдачи по договорам долевого участия (ДДУ) сократились на 27,5%, до 161,5 млрд руб. Средняя ставка по кредитам на готовое жильё составила 12,5%, по ДДУ — 7,3%.
При этом средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях, по данным ЦБ, в августе составляла 18,0%. То, что ставка по выданным ипотечным кредитам в сегменте готового жилья существенно ниже, говорит о том, что большая доля кредитов здесь приходится на льготную ипотеку, отмечает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский:
— Простая арифметика: средняя ставка по ипотеке на готовое жильё, 12,5%, складывается из рыночных кредитов под 18% и льготных под 5,6%. При таком соотношении ставок на льготные кредиты приходится около 45% объёма выдач, — комментирует Чернокульский. — Стоит отметить, что год назад эта доля была заметно выше: по оценкам наших банков-партнёров, у многих до 70% сделок с готовым жильём приходилось на квартиры в новостройках, уже введённых в эксплуатацию. Но и 45% — это всё ещё очень много, так что рост ипотечных выдач сегодня нельзя воспринимать как полноценное восстановление рыночного спроса на вторичном рынке: существенную его часть по-прежнему обеспечивают кредиты с господдержкой. На общую картину, конечно, немного влияет семейная ипотека на вторичное жильё, но программа действует только в городах с очень небольшим объёмом нового строительства — например, там, где строится не более двух многоквартирных домов. Таких сделок не настолько много, чтобы они могли заметно влиять на общий расклад.
По словам Александра Чернокульского, в результате рост выдач ипотеки на вторичном рынке пока не приводит к сопоставимому росту цен: за год средняя цена квадратного метра в реальных сделках выросла на 11,4%, по данным Домклика и ЦФА Сбера. Это заметный рост, но он отстаёт от динамики, которая могла бы быть, если бы вторичный рынок был более активным: когда ограниченное предложение сталкивается с полноценным платежеспособным спросом, рынок реагирует более заметным ростом цен. Сегодня же для роста цен предпосылок недостаточно: дефицита предложения нет, и на рынке активно появляются новые лоты, которые переходят из первичного во вторичный сегмент.
— В итоге мы имеем на вторичном рынке небольшой диссонанс: продавцы недвижимости слышат о том, что спрос на готовое жильё растёт, и ожидают динамичного же роста цен, но в итоге часто теряют деньги на необоснованных ожиданиях, — резюмирует Чернокульский.
Ранее в сентябре в Жилфонде посчитали, сколько может терять продавец, дожидаясь роста цен на вторичном рынке.
