Значительную часть роста вторичного рынка в России обеспечивают новостройки — «Жилфонд»
Более 40% ипотеки на рынке готового жилья в августе было выдано по льготным ставкам, подсчитали в «Жилфонде». Такие кредиты в основном получают покупатели квартир, которые застройщики продают уже после сдачи домов.
Накануне, 30 сентября, Банк России опубликовал ежемесячный обзор рынка ипотечного жилищного кредитования с данными за август. По данным регулятора, в августе банки выдали 219,1 млрд руб. ипотеки на готовое жильё, что на 29% больше, чем годом ранее. Выдачи по договорам долевого участия (ДДУ) сократились на 27,5%, до 161,5 млрд руб. Средняя ставка по кредитам на готовое жильё составила 12,5%, по ДДУ — 7,3%.
При этом средневзвешенная ставка по ипотеке на рыночных условиях, по данным ЦБ, в августе составляла 18,0%. То, что ставка по выданным ипотечным кредитам в сегменте готового жилья существенно ниже, говорит о том, что большая доля кредитов здесь приходится на льготную ипотеку, отмечает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский:
— Простая арифметика: средняя ставка по ипотеке на готовое жильё, 12,5%, складывается из рыночных кредитов под 18% и льготных под 5,6%. При таком соотношении ставок на льготные кредиты приходится около 45% объёма выдач, — комментирует Чернокульский. — Стоит отметить, что год назад эта доля была заметно выше: по оценкам наших банков-партнёров, у многих до 70% сделок с готовым жильём приходилось на квартиры в новостройках, уже введённых в эксплуатацию. Но и 45% — это всё ещё очень много, так что рост ипотечных выдач сегодня нельзя воспринимать как полноценное восстановление рыночного спроса на вторичном рынке: существенную его часть по-прежнему обеспечивают кредиты с господдержкой. На общую картину, конечно, немного влияет семейная ипотека на вторичное жильё, но программа действует только в городах с очень небольшим объёмом нового строительства — например, там, где строится не более двух многоквартирных домов. Таких сделок не настолько много, чтобы они могли заметно влиять на общий расклад.
По словам Александра Чернокульского, в результате рост выдач ипотеки на вторичном рынке пока не приводит к сопоставимому росту цен: за год средняя цена квадратного метра в реальных сделках выросла на 11,4%, по данным Домклика и ЦФА Сбера. Это заметный рост, но он отстаёт от динамики, которая могла бы быть, если бы вторичный рынок был более активным: когда ограниченное предложение сталкивается с полноценным платежеспособным спросом, рынок реагирует более заметным ростом цен. Сегодня же для роста цен предпосылок недостаточно: дефицита предложения нет, и на рынке активно появляются новые лоты, которые переходят из первичного во вторичный сегмент.
— В итоге мы имеем на вторичном рынке небольшой диссонанс: продавцы недвижимости слышат о том, что спрос на готовое жильё растёт, и ожидают динамичного же роста цен, но в итоге часто теряют деньги на необоснованных ожиданиях, — резюмирует Чернокульский.
Ранее в сентябре в Жилфонде посчитали, сколько может терять продавец, дожидаясь роста цен на вторичном рынке.
«Метриум»: Как изменится семейная ипотека после 1 октября – три сценария
Эксперты компании «Метриум» рассчитали три возможных сценария изменения параметров семейной ипотеки после 1 октября 2026 года и оценили их влияние на заемщиков. В случае пересмотра условий ежемесячный платеж для семей с одним ребенком вырастет на 13,3-42,4% в Москве (до 173 тыс. рублей) и на 22,3-71% в регионах (до 61,9 тыс. рублей). В то же время многодетные семьи в столице при расширении кредитного лимита смогут снизить расходы на 17%.
Программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года и за это время неоднократно корректировалась. С 1 февраля 2026 года уже вступили в силу новые правила: одна льготная ипотека на семью, обязательное участие супругов в качестве созаемщиков и запрет схемы с «донорами». Изменения были внесены прежде всего для повышения адресности поддержки и борьбы со злоупотреблениями. Дальнейшее реформирование программы планировали на 1 июля 2026 года, но перенесли, и теперь ключевые изменения ожидаются с 1 октября 2026 года.
Главное ожидаемое новшество реформы – дифференциация ставок вместо единых 6% для всех ставка будет привязана к числу детей в семье. Логика реформы – сделать поддержку более адресной и стимулировать многодетность: чем больше детей, тем выгоднее кредит. При этом льготный период планируют ограничить по срокам, что даже при низкой ставке увеличит ежемесячный платёж. Окончательные параметры на момент публикации ещё не утверждены постановлением правительства, поэтому возможны корректировки.
Для оценки потенциальной финансовой нагрузки эксперты компании «Метриум» использовали актуальные ценовые показатели первичного рынка жилья. По данным «Метриум», средняя стоимость квартиры в массовом сегменте новостроек Москвы составила 21 млн рублей (48 кв. м). Средняя цена квартиры в регионах Российской Федерации определена на основе расчетов экспертов «Метриум» по статистике единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) о средней стоимости квадратного метра и средней площади жилья без учета Москвы и Санкт-Петербурга и составила 7,5 млн рублей (49 кв. м).
Ипотека рассчитывается по стандарту: срок кредита – 30 лет, первоначальный взнос – 20%. Если необходимая сумма превышает установленный лимит программы, остаток финансируется по условной рыночной ставке 12% годовых (посчитано как средняя ключевая ставка ЦБ с 2013 по 2026 год + 2%). В сценариях с ограниченным сроком субсидирования остаток основного долга после завершения льготного периода в 10 или 15 лет также переходит на ставку 12% годовых на оставшийся срок выплат. Эксперты «Метриум» предложили три сценария изменения условий семейной ипотеки с 1 октября (официально они пока не опубликованы и будут объявлены в октябре).
Оптимистичный сценарий
В оптимистичном сценарии долговая нагрузка перераспределяется в пользу многодетных семей благодаря расширению кредитных лимитов, в то время как для семей с одним и двумя детьми платежи умеренно возрастают из-за повышения ставок.
В оптимистичном сценарии в Москве при покупке квартиры за 21 млн рублей платеж для семей с одним ребенком вырастет со 121,5 тыс. до 137,6 тыс. рублей (+13,3%), а для семей с двумя детьми – до 129,4 тыс. рублей (+6,5%). Для семей с тремя и более детьми благодаря расширению кредитного лимита ежемесячный взнос снизится со 121,5 тыс. до 100,8 тыс. рублей (–17%). В регионах России при стоимости квартиры 7,5 млн рублей платеж для заемщиков с одним ребенком увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. рублей (+22,3%), для семей с двумя детьми – до 40,1 тыс. рублей (+10,9%), а для многодетных семей составит 36,1 тыс. рублей (–0,3%).
«Даже в оптимистичном сценарии заложены серьезные вызовы для покупателей столичного жилья комфорт-класса, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский). – Повышение ставки для семей с одним и двумя детьми приведут к росту ежемесячного платежа в Москве на 6,5-13,3%. Расширение кредитного лимита до 18 млн рублей для многодетных заемщиков позволит снизить их платеж на 17% до 100,8 тыс. рублей. Однако в текущих столичных реалиях этой суммы в среднем хватает только на однокомнатную квартиру. Если же программа получит еще и жесткие ограничения по минимальной площади, это существенно сузит выбор людей. Из-за скромного бюджета семьи нередко вынуждены приобретать самые доступные компактные форматы – студии и небольшие «однушки» площадью до 40 кв. м».
Реалистичный сценарий
В реалистичном сценарии, в отличие от оптимистичного, предполагается не только повышение ставок, но и ограничение сроков льготного кредита. В этом случае главным фактором становится двухэтапный график обслуживания долга: в первые 15 лет действует субсидированная ставка, а в последующие 15 лет остаток кредита пересчитывается по рыночной ставке 12% годовых.
Для семей с одним ребенком в столице платеж в первые 15 лет вырастет со 121,5 тыс. до 154,9 тыс. рублей (+27,5%), а с 16 по 30 год составит 167,2 тыс. рублей. При воспитании двух детей ежемесячный взнос в льготный период увеличится со 121,5 тыс. до 128,8 тыс. рублей (+6%), после чего поднимется до 156,9 тыс. рублей. Семьи с тремя и более детьми в первые 15 лет снизят расходы со 121,5 тыс. до 100,8 тыс. рублей (–17%), однако во второй половине срока платеж составит 143,4 тыс. рублей.
В регионах для семей с одним ребенком платеж в первые 15 лет вырастет с 36,2 тыс. до 52,9 тыс. рублей (+46,1%), а затем достигнет 59 тыс. рублей. Для двух детей взнос увеличится с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. рублей (+22,1%) с последующим ростом до 55,5 тыс. рублей, а для трех и более детей составит 36,1 тыс. рублей (–0,3%) в первые 15 лет и 51,3 тыс. рублей с 16 по 30 год.
Консервативный сценарий
В консервативном сценарии эксперты закладывают ужесточение параметров программы почти по всем параметрам для основного числа заемщиков: увеличение ставок, снижение лимитов, сокращение срока кредитования. Это приведет к максимальному росту кредитной нагрузки для большинства заемщиков, и только для семей с четырьмя детьми ничего не изменится.
В частности, в Москве для заемщиков с одним ребенком платеж поднимется со 121,5 тыс. до 173 тыс. рублей (+42,4%) на весь срок кредита. Для семей с двумя детьми ежемесячный взнос в первые 10 лет вырастет со 121,5 тыс. до 154,9 тыс. рублей (+27,5%), а с 11 по 30 год составит 169,7 тыс. рублей. При наличии трех детей платеж в льготный период увеличится со 121,5 тыс. до 137,6 тыс. рублей (+13,3%) с последующим ростом до 165,5 тыс. рублей, а для семей с четырьмя и более детьми составит 121,5 тыс. рублей (0%) в первые 10 лет и 160,2 тыс. рублей в последующие годы.
В то же время в регионах платеж для семьи одного ребенка вырастет с 36,2 тыс. до 61,9 тыс. рублей (+71%) на весь срок. Для семей с двумя детьми взнос в первые 10 лет увеличится с 36,2 тыс. до 52,9 тыс. рублей (+46,1%), а затем составит 60,3 тыс. рублей. При трех детях платеж в льготный период поднимется с 36,2 тыс. до 44,2 тыс. рублей (+22,1%) с последующим ростом до 58,2 тыс. рублей, а для четырех и более детей составит 36,2 тыс. рублей (0%) в первые 10 лет и 55,5 тыс. рублей с 11 по 30 год.
«Моделирование трех сценариев показывает, что предстоящая перестройка семейной ипотеки превратит ее из инструмента поддержки строительного сектора в адресный механизм социальной поддержки узкой категории семей, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Главный парадокс реформы заключается в том, что максимальная финансовая нагрузка ляжет на семьи с одним ребенком, которые сегодня образуют около 60% всего объема сделок по программе. Напротив, многодетные семьи с тремя и более детьми сохранят доступные условия, а в столичном регионе при оптимистичном или реалистичном развитии событий даже снизят свои ежемесячные затраты».
При этом возможное ограничение льготного периода первыми 10 или 15 годами создает отложенную нагрузку на семьи во второй половине срока, когда остаток долга перейдет на рыночную ставку. Ограничение по срокам кредитов – наиболее рискованная из рассматриваемых новаций в программе. Для рынка самым сбалансированным вариантом было бы небольшое повышение ставок с одновременным увеличением лимитов и отсутствие ограничений по срокам».
Станет ли лошадь председателем колхоза?
Есть старая поговорка: «Если бы от работы становились начальниками, лошади давно бы уже были председателями колхозов». Лошадь работает больше всех: от рассвета до заката, без выходных и жалоб. Но председателем становится не она, а кто-то, кто умеет распределять то, что она произвела.
И полвека спустя эта шутка точна: просто вместо колхоза теперь ипотечный банк, а вместо председателя — владелец актива. За ней стоит вполне измеримая экономика, а не просто красивый образ.
Доходы растут — но не на ту инфляцию, о которой отчитываются
Официальная статистика действительно рисует оптимистичную картину: по данным Росстата, в 2025 году реальные располагаемые доходы населения выросли на 7,4% при заявленной инфляции 5,6%, а за три года — на 26,1%, максимум за 20 лет. Формально расчёт корректен и объясним: острый дефицит кадров заставляет работодателей конкурировать за сотрудников зарплатой.
Но официальная цифра расходится с кассовым чеком. «Реальная» инфляция считается по средневзвешенной корзине из сотен товаров, включая то, что среднее домохозяйство почти не покупает. То, что фактически фиксируют покупатели (так называемая наблюдаемая инфляция), оказалась примерно втрое выше отчётов Росстата и Минэкономразвития. Весной 2026 года при официальных 5–6% население оценивало рост цен за год примерно в 15,6%, а для семей с невысоким доходом, у которых до половины бюджета уходит на еду и ЖКХ (статьи, дорожавшие двузначными темпами), ощущение было ближе к 17%. Наблюдаемая инфляция ни разу за последние годы не опускалась ниже официальной, держась в диапазоне 13,5–25%, тогда как отчётная находилась в диапазоне 2,3–17,8%.
Если учитывать реальную, ощущаемую покупателем инфляцию в 15–17%, от формально «рекордного» роста доходов почти ничего не остаётся: львиная доля прибавки к зарплате просто исчезает, она уходит в компенсацию подорожавших продуктов и коммуналки, а не в подушку финансовой безопасности. Расти на бумаге и расти в кошельке — это два разных процесса, и разрыв между ними — ровно тот механизм, из-за которого «работать больше» перестаёт ощущаться как «жить увереннее».
Жильё: там, где лошадь окончательно проигрывает арифметике
Если в США символом недостижимой мечты стал дом за пять годовых доходов семьи, то в России этим символом стала ипотека.
К середине 2025 года ставка по рыночной ипотеке в России достигала 25% годовых, при этом средняя цена квартиры выросла до 9,7 млн рублей при средней зарплате в 103,2 тыс. рублей. Индекс ипотечной нагрузки за пять лет вырос вдвое. Даже к лету 2026 года, после снижения ключевой ставки, рыночная ипотека остаётся в диапазоне 17–23% годовых, а платёж за обычную «однушку» в московской новостройке в 180–200 тысяч рублей в месяц превышает среднюю зарплату по городу.
И здесь важно не смягчать формулировку: рыночная ставка в 20%+ — это не «дорого», это математически нерабочий инструмент. При такой ставке переплата за 20 лет кратно превышает стоимость самой квартиры, и большинство семей просто не проходят по платёжеспособности ни при каком доходе, полученном честным трудом. Рынок это, по сути, признал сам: порядка 80% всех ипотечных кредитов, выданных в 2025 году, пришлись именно на льготные программы, а доля покупателей, готовых или способных взять ипотеку по рыночной ставке, за два года сократилась вдвое.
То есть де-факто в стране действуют две ипотечные системы, а не одна: для тех, кто попадает в категорию льготников (семейная, IT, сельская, дальневосточная ипотека — ставки от 6%), и для всех остальных, для кого жильё в кредит недоступно вне зависимости от трудолюбия. Попадание в первую категорию определяется формальными критериями: возрастом детей, профессией, пропиской, работодателем, а не количеством отработанных часов. Труд как таковой из этого уравнения практически вымывается: решает то, подходите ли вы под условия программы, есть ли у семьи капитал на первый взнос и не приходится ли рассчитывать исключительно на рыночные условия, а не то, сколько вы зарабатываете.
Гигномика по-русски: 15 миллионов самозанятых без подушки безопасности
Второй пласт этой истории также показателен, и он касается стремительно расширяющегося слоя формально успешных, но структурно незащищённых работников.
Число самозанятых в России за 2025 год выросло на 26,8% и превысило 15,4 млн человек, что почти в девять раз больше, чем в 2021 году. Для сравнения: в конце 2024 года их было немногим больше 12 миллионов. Формально это выглядит как бум предпринимательства. По факту значительная часть этого роста связана с тем, что работодателю оформлять человека как самозанятого выгоднее: он экономит порядка 30% на страховых взносах и 13–15% на НДФЛ, перекладывая социальные риски на самого работника.
Итог закономерен: миллионы людей, которые объективно работают (часто больше, чем штатные сотрудники), оказываются вне пенсионной системы, без больничных, без стажа, без официальной защиты в случае простоя. Это тот самый парадокс: занятость есть, доход даже может расти, а фундамента под ногами нет.
Лошадь в любой стране остаётся лошадью
Здесь важно не поддаться соблазну списать всё на местную специфику. То, что происходит с ипотекой и самозанятостью в России — локальный вариант общемирового тренда: разрыв между тем, сколько люди производят, и тем, сколько они получают, фиксируется практически везде. В США с 1979 по 2025 год производительность труда выросла примерно на 90%, а типичная зарплата — лишь на 33%; за этим разрывом на две трети стоит перераспределение созданного богатства в пользу капитала и высокодоходные групп населения, а не замедление экономики. Похожая динамика фиксируется глобально: Международная организация труда отмечает, что с 1999 по 2024 год производительность в странах с высоким доходом выросла на 29%, а реальные зарплаты — только на 15%.
Та же логика работает и на уровне более фундаментального тезиса: идеи Тома Пикетти о том, что доходность капитала (r) устойчиво превышает темпы роста экономики (g), из-за чего богатство тех, кто владеет активами, накапливается быстрее, чем зарплата тех, кто продаёт свой труд. Это закономерность, которую Пикетти выводил на данных развитых экономик Запада за два века, а не постсоветская специфика. Правда, стоит оговориться честно: сама гипотеза в академической среде остаётся предметом спора, часть эмпирических работ не находит устойчивой связи между разрывом r–g и ростом неравенства доходов, хотя связь с неравенством именно накопленного богатства подтверждается лучше.
Показательно и более широкое, философское измерение вопроса: исследование Раджа Четти показало, что доля американских детей, зарабатывающих больше своих родителей, упала с 90% для рождённых в 1940 году до 50% для рождённых в 1980-х, причём это падение на 70% объясняется именно ростом неравенства в распределении экономического роста, а не тем, что люди стали меньше стараться. Иными словами, «американская мечта» тускнеет по тем же причинам, по которым тускнеет и постсоветская вера в квартиру, заработанную честным трудом и стажем: дело в том, как в принципе распределяются плоды экономического роста, когда капитал растёт быстрее труда, а не в характере народа или особенностях страны.
Что на самом деле решает, кто станет председателем
Если собрать все нити воедино, картина получается про то, что именно конвертируется в финансовую устойчивость, а не про лень или недостаток усердия:
● Владение активами (жильё, купленное до скачка цен и ставок, доля в бизнесе, вклад под высокий процент) работает лучше, чем рост зарплаты, потому что растёт независимо от того, работаете вы или нет.
● Доступ к льготным условиям (семейная ипотека, госпрограммы, связи, доступ к дешёвому кредиту) значит больше, чем интенсивность труда: при рыночной ставке в 20%+ жильё недоступно почти никому, при льготной в 6% — доступно многим.
● Юридический статус занятости определяет, получаете ли вы соцзащиту за тот же самый труд: тот же самый человек, оформленный как штатный сотрудник или как самозанятый/исполнитель, получает совершенно разный объём гарантий при одинаковой нагрузке.
● Момент входа в экономику, то есть когда вы попали на рынок труда и рынок жилья, определяет ваши шансы сильнее, чем усилия внутри этого момента.
Лошадь может работать сколько угодно — вопрос в том, кто владеет полем, зерном и амбаром. Это не повод опускать руки: усердный труд по-прежнему нужен, чтобы удержаться на месте и не откатиться назад. Но рассчитывать, что он один, без доступа к активам, льготам и правильному моменту входа, приведёт к финансовой независимости, значит верить в миф не менее наивный, чем вера лошади в председательское кресло.
Именно такой пересмотр мышления — куда вкладывать не только время, но и внимание, какие рычаги стоит замечать помимо отработанных часов, — регулярно обсуждают в экосистеме SWC, где участники делятся личным опытом. С августа стартовал ежемесячный Pitch Day, где на витрину сообщества отбирают самые вдохновляющие проекты, чтобы их авторы получили внимание и фидбек от других участников.
Если у вас есть идея и вы хотите проверить свой проект на прочность, получить взгляд со стороны от людей, которые уже проходили похожий путь, — напишите нам.
