Антресоли в новостройках Москвы: редкий формат расширения пространства с потенциалом роста цены
Одним из ключевых параметров, на который обращают внимание покупатели недвижимости при выборе будущего жилья, особенно в высокобюджетном сегменте, является высота потолков. Согласно исследованию аналитиков жилого направления CORE.XP, на начало мая 2026 года на первичном рынке Москвы экспонируется порядка 100 лотов с высотой потолков от 4,5 метра. На сегодняшний день проекты с такими характеристиками на столичном рынке новостроек остаются редким нишевым продуктом.
В основном решения, в которых закладываются потолки такой высоты, встречаются в городских таунхаусах (2–3-этажные квартиры с отдельным входом) и пентхаусах, расположенных на последних этажах. Именно в этих форматах высота потолков позволяет реализовать концепцию второго света, а исключительные видовые характеристики или наличие террасы усиливают продуктовую ценность лотов. При этом сам факт наличия потолков от 4,5 метра не гарантирует техническую и планировочную возможность устройства антресоли или второго уровня. Важно учитывать конструктивные параметры здания, расположение окон и инженерных коммуникаций, допустимые нагрузки и проектные ограничения.
По оценкам архитектурных бюро, минимальная высота потолка для реализации антресольного уровня должна составлять не менее 4,8 метра, а для комфортного использования двух уровней — от 5 метров. Наиболее оптимальным считается размещение антресоли над техническими зонами квартиры — прихожими, гардеробными, холлами, кухнями или санузлами. При таком подходе снижение высоты первого уровня до 2,5 метра не оказывает существенного влияния на восприятие пространства.
При проектировании также необходимо учитывать нормативные ограничения: устройство антресоли относится к перепланировке и может занимать не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.
Ценообразование таких лотов определяется не только высотой потолков. Стоимость складывается из совокупности редких характеристик: уникальная архитектура, увеличенный объем пространства, расположение на верхних этажах или наличие отдельного входа, видовые параметры, террасы, приватность и ограниченное количество аналогичных предложений внутри проекта. В качестве ориентира можно рассматривать рынок пентхаусов: по данным аналитиков жилого направления CORE.XP, средняя стоимость квадратного метра в них на 30–40% выше, чем в лотах со стандартной планировкой в том же здании.
Ключевая ценность квартир с потолками от 4,5 метра заключается в возможности одновременно увеличить полезную площадь квартиры за счет антресольного этажа и визуально увеличить объем пространства без необходимости приобретения дополнительного метража. Второй уровень формирует новые сценарии использования квартиры: в компактных лотах антресоль может брать на себя функцию спальни, позволяя освободить нижний уровень под кухню-гостиную или рабочую зону; в более просторных форматах второй уровень используется как кабинет, библиотека или уединенная мастер-зона.
Таким образом, лоты с потолками от 4,5 метра на первичном рынке Москвы являются штучным продуктом на стыке функциональности и премиального позиционирования. Для покупателя это возможность получить больше вариантов планировки пространства в бюджете первоначальной площади по полу. Для девелопера — инструмент разнообразия планировок и обоснования ценовой премии за редкий формат квартиры.
Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Квартиры с высокими потолками от 4,5 метра и возможностью обустройства антресольного уровня сегодня являются штучным продуктом на стыке функциональности и премиального позиционирования. В то же время у покупателей такие лоты являются устойчиво востребованными за счет сочетания функциональности и эмоциональной ценности. Покупатель фактически получает дополнительный сценарий гибкого использования пространства без увеличения базовой площади в рамках исходного бюджета, а девелопер — еще один способ диверсификации предложения и обоснования ценовой премии за счет создания уникального продукта внутри проекта».
