Как сдавать ипотечную квартиру в аренду: разъясняет эксперт «Жилфонда»
По внутренним оценкам аналитиков компании «Жилфонд», в разные периоды от половины до двух третей квартир, приобретаемых в ипотеку, покупаются с инвестиционными целями, в том числе под сдачу в аренду. При этом это не всегда гладкий план, поскольку банки часто включают запрет на такое использование недвижимости в договор об ипотечном кредитовании. Какие риски существуют на практике, и как их избежать, рассказывает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский.
В период высоких ставок по ипотеке инвестиционных сделок на рынке было заметно меньше — покупатели в основном решали острые жилищные вопросы. Так, по данным Объединённого кредитного бюро, в 2024 году банки выдали 1,15 млн ипотечных кредитов — на 43% меньше, чем годом ранее. Вполне ожидаемо при рыночных ставках, которые у ряда банков достигали 30% годовых.
В 2026 году ключевая ставка ЦБ последовательно снижается, вслед за ней падают и ставки по вкладам. Цены на готовое жильё в большинстве крупных городов почти два года менялись незначительно, и начали заметно расти только с весны 2026 года. Часть вкладчиков начали перекладывать деньги с депозитов в недвижимость — доходность вкладов перестаёт выглядеть столь привлекательной, а рынок жилья в ближайшее время по большинству прогнозов продолжит расти.
Инвестиции в таких условиях интересны не только тем, у кого есть полная сумма на покупку квартиры, но и тем, у кого есть лишь первоначальный взнос. Типичный сценарий инвесторов в таком случае — купить недвижимость в ипотеку и сдавать её в аренду:
«Расчёт здесь простой: ежемесячный ипотечный платёж фиксирован на весь срок кредита, а ставки по аренде в большинстве регионов России растут из года в год, с учётом рыночных трендов и инфляции. По сути, арендаторы постепенно выплачивают ипотеку, а арендодатель обеспечивает себе стабильный доход в будущем, это всегда неплохой план, к примеру, для выхода на пенсию, — объясняет Александр Чернокульский.
Как отмечает эксперт, закон обычно позволяет человеку распоряжаться ипотечной квартирой любым образом, кроме отчуждения (то есть продажи, дарения и других способов передачи собственности). И законодательство РФ в целом не запрещает сдавать ипотечную квартиру в аренду. Однако закон об ипотеке позволяет сторонам предусмотреть в договоре иные условия. Поэтому перед сдачей квартиры стоит внимательно проверить положения своего кредитного договора. В большинстве кредитных договоров ограничения есть — банки часто прописывают отдельно либо прямой запрет на сдачу в аренду, либо обязательное согласование с банком. По словам Чернокульского, здесь работает внутренняя логика банка: юридический блок формулирует договор так, чтобы максимально защитить интересы банка и снизить риски потери средств.
При этом на практике это условие соблюдается далеко не всегда. Но если платежи по кредиту поступают своевременно, банк обычно не интересуется тем, как используется залоговая квартира. Поэтому многие владельцы ипотечных квартир фактически сдают их в аренду и никогда не сталкиваются с вопросами от банка.
Риски проявляются в случае, когда в процессе отношений держателя ипотеки и банка все-таки возникают какие-то сложности. И тогда нарушение условия о запрете сдачи в аренду или согласования аренды с банком формально может стать основанием для требования досрочного исполнения обязательств по кредиту. В зависимости от условий договора банк также вправе потребовать устранить нарушение, а если требования не будут исполнены — обратиться в суд и при наличии предусмотренных законом оснований обратить взыскание на предмет ипотеки.
«Тем, кто планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку, я рекомендую не полагаться на распространённое мнение, что «банки всё равно ничего не проверяют». Внимательно изучить ипотечный договор надо в любом случае, и как минимум точно знать, есть ли в нём запрет на сдачу жилья в аренду или требование предварительно согласовать её с банком. Если такое условие предусмотрено, лучше направить запрос кредитору и получить официальный ответ. Это займёт значительно меньше времени и сил, чем последующее урегулирование возможного спора с банком. Кроме того, рекомендую оформлять отношения с арендатором официально: заключите письменный договор найма, зафиксируйте состояние квартиры в акте приёма-передачи и, конечно, своевременно исполняйте обязательства по ипотеке. Если кредит обслуживается без просрочек и квартира содержится в надлежащем состоянии, у банка, как правило, нет экономических причин инициировать конфликт с заёмщиком», — резюмирует Александр Чернокульский.
Эксперт Президентской академии в Санкт-Петербурге о доступности ипотеки в Донбассе и Новороссии
За первые пять месяцев 2026 года жители ДНР, Запорожской и Херсонской областей оформили ипотечных кредитов на сумму более 3,1 млрд рублей, причём 92% этих средств пришлось на льготные государственные программы — «Региональную» и «Семейную» ипотеки. Это подтверждает доступность жилищных решений для жителей воссоединённых регионов. Государственные программы поддержки помогают семьям решать жилищный вопрос и укреплять уверенность в завтрашнем дне.
«Жильё — это основа уверенности в завтрашнем дне. Когда у семьи есть возможность взять ипотеку на льготных условиях, это значит, что она может строить планы, растить детей, чувствовать себя защищённой. Тот факт, что почти все кредиты в новых регионах оформляются по государственным программам, говорит о том, что поддержка работает и люди ей доверяют. Это особенно важно для воссоединённых территорий, где жилищный вопрос стоит остро. Доступная ипотека — это не просто финансовая операция, а восстановление нормальной жизни, возможность закрепиться на месте и почувствовать, что дом — это надёжный тыл», — считает заместитель декана факультета государственного и муниципального управления Президентской академии в Санкт-Петербурге Ирина Белова.
Альтернатива дорогой ипотеке: как устроен формат аренды с последующим выкупом жилья
Купить жильё стало сложнее из-за жёстких лимитов, высоких ставок и строгих условий банков. Многие клиенты не подходят под критерии льготных программ, а брать обычный кредит под 18–20% готовы единицы. По этой причине на рынке вырос интерес к альтернативе — аренде с последующим выкупом. Об этом рассказала Виктория Лесникова, коммерческий директор бренда “«жилые дома “Культура”».
Схема работает просто. Человек заселяется в выбранную квартиру и каждый месяц перечисляет фиксированную сумму. Эти выплаты похожи на обычную аренду. Застройщик остаётся владельцем до полного выкупа недвижимости по истечении периода рассрочки. После право собственности переходит дольщику.
Программа ориентирована на разных покупателей. Она выручает тех, кто не может оформить кредит прямо сейчас, например, из-за смены работы или нехватки официального дохода. В этом случае клиент сразу заселяется в квартиру и платит обычную аренду. За один-три года его положение для банка улучшается, и тогда он берёт ипотеку на остаток стоимости. Также такая схема помогает переждать период дорогих кредитов. Механизм фиксирует цену жилья. Человек спокойно пользуется недвижимостью, следит за ключевой ставкой и в нужный момент переходит на классические условия.
Также существует ещё один сценарий — покупка жилья в промежутке между сделками. Бывает, что старый объект не продан, а переезжать и делать ремонт в новом нужно срочно. Здесь аренда с последующим выкупом работает как лизинг. Клиент спокойно обустраивается на новом месте, пока продаётся его прежняя недвижимость. Это позволяет избежать спешки и переплат по потребительским кредитам. Обычно в таком формате приобретают просторные семейные варианты, потому что для крупных лотов первоначальный взнос и ежемесячный платёж по стандартной ипотеке слишком высоки.
Главный плюс такого решения — деньги не уходят впустую. Каждый платёж идёт в счёт стоимости квартиры и уменьшает итоговый остаток долга. Все условия сделки фиксируют в договоре. Документ полностью безопасен для обеих сторон, а скрытых рисков в нём нет. График выплат составляют строго индивидуально. Клиент сам выбирает комфортную сумму и периодичность — ежемесячно или раз в квартал.
«Не многие девелоперы сейчас пользуются этим форматом сделки. Пока наша компания единственная в Хабаровске с таким инструментом покупки. Люди проявляют к нему огромный интерес, особенно те, кто давно откладывал переезд из старой квартиры в новостройку из-за вопроса ремонта. Причём этот формат рассчитан только на крупное жильё: программа работает на большие квартиры от 90 кв. м. На меньшую площадь распространяются льготные инструменты господдержки», — отмечает Виктория Лесникова.
