CORE.XP: Вторичка сокращает ценовой разрыв с новостройками на рынке жилья Москвы
Рост себестоимости строительства и удорожание проектного финансирования все сильнее отражаются на ценах новостроек, тогда как готовое жилье в ряде случаев оказывается сопоставимым по стоимости или даже дешевле аналогичных предложений от застройщиков.
Перед покупателем недвижимости сегодня все чаще встает непростой выбор: приобрести квартиру в уже готовом доме с понятным качеством и сложившейся инфраструктурой или вложиться в строящийся объект, рассчитывая на будущий прирост стоимости.
Аналитики жилого направления CORE.XP провели исследование различий в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках Москвы в зависимости от класса жилья и площади лотов.
В комфорт-классе разница между ценами остается минимальной — от 0,04% до 4,6%. Наиболее заметная разница отмечается в сегменте студий. Сегодня средний лот площадью около 25 кв. м в новостройке района Печатники можно приобрести за 12,7 млн рублей, тогда как аналогичный объект на вторичном рынке предлагается уже за 13,3 млн рублей (+4,7%). Похожая тенденция прослеживается и в сегменте компактных двухкомнатных квартир площадью до 56 кв. м — одного из самых востребованных форматов среди семейной аудитории. Однокомнатные квартиры практически сравнялись в цене: 19,7 млн рублей у застройщика против 19,8 млн рублей на вторичном рынке. Для более просторных квартир расхождение, как правило, не превышает 2–3%.
При этом в комфорт-классе покупатели все чаще ориентируются не только на цену, но и на качественные характеристики проекта и планировочные решения. Например, в проекте «Квартал на Воде» новый корпус на первой береговой линии обладает более высоким потенциалом роста стоимости по сравнению с уже реализованными очередями за счет видовых характеристик и расположения.
В бизнес-классе разница между новостройками и готовым жильем выражена значительно сильнее хотя общая тенденция сохраняется. Максимальный прирост стоимости на вторичном рынке демонстрируют компактные квартиры: небольшие форматы здесь могут стоить примерно на 35% дороже аналогичных предложений в строящихся проектах. Так, однокомнатная квартира площадью 46 кв. м в Даниловском районе на вторичном рынке сегодня оценивается в 32,6 млн рублей, тогда как аналогичный лот в новостройке предлагается за 24,2 млн рублей.
По мере увеличения площади ценовой разрыв сокращается и в отдельных случаях становится практически незаметным — около 0,04%. Наиболее сбалансированными с точки зрения инвестиционного потенциала сегодня выглядят квартиры площадью от 50 до 80 кв. м: возможный прирост стоимости здесь достигает 11%. В то же время квартиры площадью свыше 100 кв. м постепенно переходят в категорию более сложных активов и уже не демонстрируют выраженной инвестиционной привлекательности.
В премиум-сегменте разброс цен между первичным и вторичным рынком остается умеренным — до 5%. Крупноформатные уникальные лоты площадью более 250 метров практически не отличаются по стоимости вне зависимости от стадии реализации проекта. Крупные квартиры в этом сегменте зачастую формируют дефицитное предложение, поэтому фактор первичного или вторичного рынка становится менее значимым. Для покупателей премиального жилья ключевыми факторами остаются локация, виды, качество инфраструктуры и характеристики самого объекта.
Отдельно аналитики жилого направления CORE.XP отмечают устойчивый спрос на компактные форматы жилья. Студии и однокомнатные квартиры сохраняют лидерство как по динамике цен, так и по скорости реализации. По данным аналитического отдела жилой недвижимости CORE.XP, на первичном рынке студии продаются в среднем за 100 дней, однокомнатные и двухкомнатные квартиры — за 110–120 дней. Более крупным объектам требуется значительно больше времени: срок экспозиции может достигать полугода в зависимости от характеристик проекта.
На вторичном рынке наблюдается похожая картина: студии и однокомнатные квартиры находят покупателя в среднем за 70 дней, двухкомнатные — за 90 дней, а трехкомнатные и более просторные форматы реализуются в среднем за 120–130 дней.
«Рынок первичного жилья Москвы становится все более сегментированным, поэтому универсального сценария покупки жилья сегодня уже нет. Для быстрой перепродажи и краткосрочных инвестиций в горизонте 3–5 лет наиболее интересными остаются компактные квартиры бизнес-класса в новостройках, где сохраняется потенциал роста стоимости. При этом для собственного проживания целесообразнее рассмотреть вторичный рынок в комфорт- и премиальном сегментах — в зависимости от бюджета. Готовое жилье позволяет оценить качество проекта, инфраструктуру и окружение уже на этапе покупки, а стоимость таких объектов нередко оказывается сопоставимой или даже ниже, чем у соседних новостроек», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
