Рынок новостроек Сочи: спрос сократился более чем вдвое, цены продолжают расти
На первичном рынке жилой недвижимости Сочи зафиксировано резкое снижение покупательской активности на фоне продолжающегося роста цен. При этом на фоне сокращения объема предложения, изменения структуры спроса и вымывания ликвидных лотов цены продолжают расти, а рынок смещается в сторону более дорогого и качественного продукта и инвестиционных форматов.
По оценке аналитиков жилого направления CORE.XP, по итогам 2025 года было зарегистрировано 1609 сделок по договорам долевого участия, что на 60% ниже показателей 2024 года (4 034 шт.). Спрос смещается в пользу готовых объектов: покупатели все чаще выбирают сделки по договорам купли-продажи вместо инвестиций на этапе строительства. При этом наибольшую долю в общем объеме сделок составил сегмент комфорт-класса (+15 п.п. год к году) на фоне значимого сокращения сделок в бизнес-классе (-15% год к году). Однако в части нового предложения девелоперы стали ориентироваться на более высокие сегменты — «премиум» и «де-люкс», формируя будущую структуру рынка с дорогим продуктом. Объем реализованной площади также сократился на 55% (-84 тыс. кв. м).
Снижение спроса происходит на фоне изменения макроэкономических факторов. Высокая ключевая ставка Банка России и удорожание ипотечного кредитования ограничили возможности покупателей, что также отразилось на структуре сделок. Доля ипотечных сделок сократилась на 37 п.п., упав на 71%, что отражает увеличение доли покупателей, использующих собственные средства при приобретении недвижимости.
Одновременно рынок новостроек Сочи сталкивается с ограниченным предложением. Несмотря на выход новых проектов (8 шт.), общее количество новых корпусов за год уменьшилось с 53 до 17. Общий объем экспозиции сократился на 6% и составил 304,7 тыс. кв. м. Малый объем нового строительства и вымывание лотов, в первую очередь компактных форматов в проектах, продажи в которых стартовали в 2023–2024 годах, оказывают прямое влияние на динамику цен. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 9% и составила 688,6 тыс. рублей за «квадрат». Средняя площадь лота в сделке стала больше на 12%.
Меняется и формат предложения. Доля лотов без отделки существенно выросла и достигла 64% (+19 п.п. год к году), что связано с увеличением себестоимости отделочных работ. Одновременно продолжает расти сегмент апартаментов, доля которых достигла 27%, отражая высокий интерес инвесторов к доходной недвижимости в курортной локации. В разбивке по комнатности наибольшую долю занимают одно- и двухкомнатные лоты (72%). Доля студий сократилась на 7 п.п. год к году. Наименьшую долю в экспозиции в новостройках Сочи занимают трех- и четырехкомнатные лоты.
«Рынок новостроек Сочи находится в стадии структурной перестройки. Мы наблюдаем не просто снижение спроса, а смену инвестиционной модели: интерес смещается от краткосрочных спекулятивных сделок к долгосрочным стратегиям, ориентированным на стабильный рентный доход. На этом фоне ограниченное предложение и вымывание ликвидных лотов продолжают поддерживать рост цен, особенно в качественных проектах. В результате рынок становится более избирательным: спрос концентрируется на объектах с понятной экономикой и высоким потенциалом доходности», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
